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房屋公摊达46% 违背基本常识 取消公摊面积的时机成熟了吗

2022-8-17 14:15| 发布者: admin| 查看: 100| 评论: 0

摘要: 110平方米的房子,到手却发现套内面积只有61平方米;购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积,收房时却变成了46%……这种看起来非常离谱的事情,却真实地出现在了青岛市民李黎(化名)的现实生活中。据《法治日报》报 ...
110平方米的房子,到手却发现套内面积只有61平方米;购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积,收房时却变成了46%……这种看起来非常离谱的事情,却真实地出现在了青岛市民李黎(化名)的现实生活中。

据《法治日报》报道,李黎向售房方咨询得知,从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米,差值主要体现在墙体的厚度上,外墙的一半厚度计入套内建筑面积。这再次引起了关于公用建筑面积(以下简称“公摊面积”)的讨论。

那么,究竟公摊面积该如何计算,有没有相应的具体规定,此事又暴露出购房者当前面临的哪些具体难题?这些现实存在的疑问,无疑都需要引起相关方面的重视。
我国《商品房销售管理办法》明确规定,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。对于哪些建筑面积应计入公摊面积,《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中也有着具体的规定和标准。但国家层面对于公摊率却并没有清晰的规定,现实中,公摊率的制定往往要依据住宅小区的环境以及公共设施建筑面积等因素来进行具体核算,因此也给了开发商以较大的自主操作空间。

然而,就算如此,此事中,房屋的公摊率从买房前的31%到收房时的46%,却也着实违背了相应的常识,损害了消费者的基本权益。即便是高层建筑,占建筑面积比例近一半的公摊率也在某种程度上不具备相应的合理性,更何况还与消费者买房前看到的宣传数据存在很大的差异,其中是否涉及虚假宣传等问题应该得到进一步的检视。

售房方称,实际测量后的套内面积减少是因为将外墙的一半厚度计入套内建筑面积。但《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》明确规定,外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半归属于公用建筑面积。就此去看,售房方的解释显然缺乏合理性,也难以立得住脚。

在实际情况下,购房人往往承担了责任,却未见享受到相应的权利。

从购房人的角度出发,他们支付了公摊面积的购买成本,而且缴纳了公摊面积的每月开支成本,已经承担了相应的责任。但是,在权利享受的过程中,则取决于公摊面积配套是否完善、公摊面积的公共区域属性与商业价值是否得到有效发挥。

例如,假如小区要在公摊面积做广告或者其他的商业用途,需要得到业主大会的同意。因为,小区的公摊面积属于全体业主,如果小区未经业主的同意擅自做广告是不妥的。

在实际操作中,业主大会可以委托小区物业管理代管理公摊面积的广告位或者代收广告费。但是,考虑到公摊面积由业主所有,所以小区公摊面积的广告收入应该由业主共同享有。然而,在现实情况下,很多业主并不知晓自己的权利,只有部分有良心的物业公司会征求业主的意见,并把广告利润还利于业主。但是,还有不少小区物业管理擅自操作,业主的合法权益受到损害却并不知晓。

还有一种情况,即小区公摊面积占比过大,但公摊面积的利用率非常低。在实际情况下,我们看到不少小区的公摊面积很大,但实际利用率非常低,往往存在公摊面积长期空置的情况。在这种情况下,实际上损害了业主的切身利益,业主可以通过业主大会建议对公摊面积充分利用,并进行完善的配套。但是,多年来,不少小区的业主大会并未发挥出应有的作用,公摊面积长期空置、公摊面积内的配套措施长期不完善,也影响了公摊面积的实际使用价值。

公摊面积的设计,曾经发挥出一定的作用。但是,随着时间的推移,公摊面积存在价值却越来越低。对购房人来说,花了大量的资金购买房子,一部分资金用作公摊面积,真正到手的实用面积却少得可怜。

如果公摊面积得到充分利用,并享受到相应的配套服务,那么还可以说得过去。但是,如果购买了公摊面积,且公摊面积占比较大,却得不到有效利用,甚至处于长期空置的状态,那么公摊面积的实际价值已经大打折扣了。

此外,在公摊面积占比越来越大的背后,针对公摊面积的计算,却往往存在计算不透明等问题。购买公摊面积并非一次性的支出费用,业主入住之后,还需要每月缴纳管理物业费等费用,并为公摊面积部分买单,这笔账是否清晰,仍然存在不少争议的地方。

有人说,如果取消了公摊面积,也许会明显降低小区的管理服务能力以及业主居住的质量。或者,这个观点有一些道理,但最终还是取决于业主购买的公摊面积部分是否得到充分配套,又是否展现出它的实用价值。

面对公摊面积的计算,应该要有一套明确的计算规则,包括对公摊面积计算公式的公开操作、明确公摊面积部分的最大比例要求以及相应的收费标准等,起码要让业主交得明白,而不是一笔糊涂账。假如这些要求都做不到,那么就干脆取消公摊面积,大幅提升业主到手的实际居住面积,提升他们的居住质量。


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